La défiscalisation immobilière permet de réduire ses impôts tout en investissant dans la pierre. Il existe de nombreux dispositifs adaptés à tous les types de contribuables, à toutes les situations et répondant à de multiples objectifs. Parmi les dispositifs de défiscalisation préférés des Français, on peut citer la loi Denormandie, le statut LMNP et la loi Malraux, mais il en existe d’autres, faisons le point.
Qu’est-ce que la défiscalisation ?
La défiscalisation est une opération vous permettant, par l’intermédiaire d’un investissement, de réduire votre impôt. Cette baisse de l’impôt peut prendre plusieurs formes :
- Une réduction d’impôt, comme c’est le cas avec le dispositif Malraux par exemple
- Une déduction d’impôt, par exemple dans le cadre d’un don à une association
- Un crédit d’impôt, tel que le crédit d’impôt pour la garde à domicile ou pour l’emploi d’un salarié
La défiscalisation est donc une pratique mise en place par l’État, permettant aux contribuables de diminuer leur imposition s’ils réalisent certaines opérations ou certains investissements. Défiscaliser signifie donc réduire légalement son impôt, par l’intermédiaire de dispositifs encadrés.
Pourquoi défiscaliser ?
Le premier avantage qui vient à l’esprit avec la défiscalisation est la possibilité de payer moins d’impôt, donc d’augmenter son pouvoir d’achat ! Mais pas uniquement ! Dans le cadre d’une réduction d’impôt avec un dispositif de défiscalisation immobilière, le contribuable réalise un investissement. Cela lui permet ainsi plusieurs avantages :
- Se bâtir ou consolider un patrimoine
- Anticiper sa retraite en se garantissant des sources de revenus complémentaires
- Protéger sa famille et ses successeurs
- Et bien d’autres !
Entre autres, la défiscalisation immobilière est un plus pour votre investissement : elle permet d’augmenter votre retour sur investissement en vous garantissant une réduction d’impôt, ce qui diminue la charge de l’investissement. En plus d’investir dans l’immobilier, un placement parmi les moins risqués, un dispositif de défiscalisation immobilière augmente la rentabilité de l’opération.
Les dispositifs de défiscalisation en 2025
Afin de vous aider à investir en 2025 tout en défiscalisant, nous avons listé pour vous toutes les solutions et les dispositifs actuellement accessibles.
Denormandie : des réductions d’impôt pour un investissement locatif dans l’ancien
Le dispositif Denormandie, instauré en 2019 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par l’article 42 de la loi du 9 avril 2024, vise à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Similaire à l’ancien dispositif Pinel, ce mécanisme permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en acquérant et rénovant un bien dans l’une des 507 communes éligibles. Ces communes doivent être inscrites au programme national « Action Cœur de Ville » ou avoir signé une convention de revitalisation du territoire (ORT).
La réduction fiscale varie selon la durée de mise en location du bien : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Pour bénéficier de cet avantage, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces rénovations peuvent porter sur l’amélioration de la performance énergétique (isolation, chauffage), la modernisation des équipements ou l’aménagement du logement pour une meilleure habitabilité. Le bien rénové doit être loué en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans, avec des loyers et des ressources des locataires soumis à des plafonds spécifiques. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (reconnue garante de l’environnement).
Qu’en est-il du dispositif Pinel ?
Le dispositif Pinel a pris fin le 1er janvier 2025. Toutefois, les réductions d’impôt continuent de s’appliquer pour les investissements réalisés entre 2014 et le 31 décembre 2024. Le dispositif Denormandie devient donc un outil de premier choix pour poursuivre des investissements avantageux dans l’immobilier ancien tout en contribuant à la revitalisation des villes.
Location meublée : défiscaliser grâce au statut de LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal destiné aux particuliers investissant dans la location meublée. Il concerne les logements équipés pour une occupation immédiate (mobilier, cuisine équipée, literie, etc.). Flexible et accessible, ce statut est idéal pour les investissements locatifs diversifiés (résidences étudiantes, logements pour professionnels, etc.).
Pour être éligible, les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 euros par an ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Si ces seuils sont dépassés, le propriétaire bascule alors dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le statut LMNP permet de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC avec un abattement de 50 %, ou le réel simplifié, permettant de déduire charges (taxes, intérêts d’emprunt, travaux, assurances) et l’amortissement du bien et des équipements.
Bon à savoir
Le dispositif Censi Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022 par la loi de finance 2022.
La loi Malraux : profiter d’une réduction d’impôt tout en préservant le patrimoine architectural
Le dispositif Malraux est un mécanisme de défiscalisation destiné à encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs protégés, tels que les Sites Patrimoniaux Remarquables ou les quartiers anciens dégradés. En échange de la réalisation de travaux de rénovation, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 22 % à 30 % des dépenses éligibles, selon la zone de localisation du bien. Ce dispositif s’adresse aux contribuables fortement imposés et permet non seulement de réduire leur fiscalité, mais aussi de contribuer à la préservation du patrimoine architectural français. La location du bien rénové est obligatoire pendant au moins 9 ans.
SCPI : investir dans l’immobilier locatif sans en assurer la gestion
Une autre option, complémentaire, consiste à acquérir des parts d’une SCPI (société civile de placement immobilier). Ce type de placement collectif consiste à créer un capital qui permet à la société d’investir et de louer des biens. Les investisseurs particuliers s’affranchissent donc de la gestion locative et perçoivent des parts sociales en contrepartie de leur mise de départ.
Ces sociétés peuvent faire l’acquisition de plusieurs types de biens tels que des logements, mais aussi des bureaux, en France ou à l’international. On distingue plusieurs familles de SCPI :
- Les SCPI de rendement qui se concentrent sur les locaux professionnels et les résidences de services,
- Les SCPI de défiscalisation qui investissent dans des logements neufs ou réhabilités, encadrés par des dispositifs tels que le Pinel ou la loi Malraux,
- Les SCPI de valorisation, également appelées SCPI de capitalisation ou de plus-value, qui répondent à un objectif à long terme puisqu’elles ne distribuent pas de revenus. Elles s’adressent donc aux investisseurs les plus lourdement fiscalisés.
Attention, selon la nature de la SCPI, les frais de souscription, de gestion et de cession peuvent être plus ou moins importants.
Les risques de la défiscalisation
En elle-même, la défiscalisation ne présente aucun risque. Vous bénéficiez seulement d’une baisse de votre impôt si vous répondez à toutes les conditions imposées. Par contre, vous pouvez vous tromper ou faire des erreurs liées à l’investissement en lui-même. Pour cela, nous vous recommandons fortement d’être accompagné par un professionnel lors d’un investissement quel qu’il soit. Voici les pièges et risques à éviter
1/ Ne pas sélectionner le bon dispositif
Il vous faut avant tout prendre un dispositif adapté à votre situation. Cela passe tout d’abord par la réalisation d’un bilan de votre patrimoine et de votre situation, afin de définir les points importants :
- Quel est le montant de votre impôt ?
- De quoi se compose votre patrimoine actuel ?
- Quels sont vos objectifs financiers et patrimoniaux à court, moyen et long termes ?
- Participez-vous déjà à des dispositifs de défiscalisation ? Avez-vous atteint un plafond de niche fiscale ?
- Quels sont les dispositifs les plus adaptés à votre situation ?
Pour ce faire, nous vous invitons à vous rapprocher d’un spécialiste du patrimoine (avocat, notaire, CGP, etc.) ; ces professionnels seront les plus à même de répondre à vos questions, dresser votre portrait d’investisseur et vous indiquer les investissements à réaliser.
2/ Ne pas respecter les conditions du dispositif
Vouloir investir par l’intermédiaire d’un dispositif de défiscalisation nécessite de respecter l’ensemble des obligations relatives au dispositif. La plupart des retours négatifs sur la défiscalisation proviennent généralement d’investisseurs pas assez ordonnés ou ayant omis de respecter certaines conditions.
Par exemple, dans le cadre d’un investissement en loi Denormandie, l’investisseur doit respecter les conditions suivantes :
- Acquérir un bien ancien, dans une zone éligible ;
- Sélectionner un locataire qui respecte les plafonds de revenus ;
- Réaliser des travaux qui représentent au moins 25% du coût de l’opération.
S’il ne les respecte pas, son avantage fiscal pourra être perdu.
3/ Mal remplir sa déclaration fiscale
Enfin, une fois que vous avez défini le dispositif le plus adapté et mis en place les actions pour y participer tout en respectant les conditions, il vous faut déclarer votre participation. Il s’agit de l’étape souvent la plus sous-estimée par les investisseurs, alors qu’elle est la plus capitale. Mal remplir sa déclaration de participation au dispositif ou sa déclaration de revenus peut vous faire perdre l’intégralité de l’avantage fiscal qui vous était pourtant destiné ! Nous vous invitons donc à bien vous informer sur les déclarations à effectuer, les moments auxquels le faire et bien suivre l’évolution. En cas de doute, un comptable ou un expert-comptable est l’interlocuteur à privilégier.
Qui sommes-nous ?
Loi Defiscalisation est votre acteur privilégié pour vous informer sur la défiscalisation sur le web ! Indépendant et spécialisé dans l’accompagnement des particuliers et des investisseurs, notre cabinet est basé dans le Sud-Est de la France, à Aix-en-Provence, un emplacement stratégique qui nous permet de rester proches de nos clients et de leurs besoins spécifiques.
Nous avons pour mission de vous guider dans la compréhension des mécanismes de défiscalisation, qu’il s’agisse d’alléger votre fiscalité grâce à des investissements immobiliers, financiers ou des dispositifs d’épargne avantageux. En plus de vous informer sur les différents outils disponibles, nous vous conseillons sur les stratégies à adopter en fonction de vos objectifs, qu’il s’agisse de préparer votre retraite, de protéger votre patrimoine ou d’optimiser vos revenus.
N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande complémentaire.